Một trong những điểm nhấn đáng chú ý nhất của Luật Đất đai 2024 và Luật Kinh doanh bất động sản 2023 chính là việc bãi bỏ quy định về khung giá đất. Thay vào đó, quyền tự chủ trong việc xác định giá đất hàng năm được trao cho các địa phương, hứa hẹn sẽ tạo ra những biến động đáng kể trên thị trường bất động sản.
Theo bà Nguyễn Thị Hồng Vân, Phó Giám đốc Bộ phận Định giá và tư vấn tài chính tại Savills Hà Nội, một trong những ảnh hưởng lớn nhất của Luật Đất đai 2024 đối với thị trường bất động sản là việc Chính phủ đã quyết định bỏ quy định về khung giá đất. Thay vì quy định giá đất theo 5 năm như trước đây, các địa phương hiện có quyền tự xác định giá đất hàng năm dựa trên thị trường.
Bên cạnh đó, luật mới cũng yêu cầu việc thu hồi đất chỉ được thực hiện khi nhà ở tái định cư đã được bàn giao. Quy định này sẽ thúc đẩy quá trình đền bù và giải phóng mặt bằng, giúp các dự án được triển khai nhanh chóng hơn.
Sự thay đổi trong chính sách đền bù, với mức giá gần gũi hơn với giá thị trường cùng với các hỗ trợ đền bù được quy định rõ ràng, sẽ làm tăng chi phí đầu tư cho các dự án, từ đó đẩy giá thành bất động sản lên cao.
Theo số liệu từ Savills, không có nguồn cung bất động sản mới dưới mức 45 triệu đồng/m2 trong quý II/2024. Từ năm 2020, nguồn cung sơ cấp hạng C đã giảm 45% hàng năm.
Trong thời gian ngắn, giá nhà ở, đặc biệt là giá căn hộ, dự kiến sẽ tiếp tục gia tăng do nguồn cung mới trên thị trường còn hạn chế, giảm 34% theo quý và 25% theo năm với khoảng 2.700 căn hộ trong quý II/2024. 98% nguồn cung hiện tại đến từ các dự án đã có, hầu như không có dự án mới.
Tuy nhiên, nhìn về tương lai, Hà Nội sẽ có khoảng hơn 100.000 căn hộ mới từ năm 2025 trở đi, con số này gấp 10 lần so với nguồn cung hiện tại. Các sản phẩm này chủ yếu tập trung ở khu vực ngoại ô. Khi nguồn cung căn hộ ở khu vực ngoại ô được cải thiện, giá bán ở khu vực này sẽ khó duy trì mức tăng trưởng nhanh như hiện tại.
Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, cho biết Luật Đất đai mới đã bỏ khung giá đất, vì vậy việc định giá sẽ phản ánh chính xác hơn giá trị thị trường.
Mặc dù hiện tại quy định chưa làm rõ giá trị thị trường của đất là gì, nhưng theo Hội đồng Tiêu chuẩn định giá quốc tế (IVSC), đây là mức giá ước tính của tài sản tại thời điểm và địa điểm giao dịch, được xác định bởi các bên tham gia giao dịch trên cơ sở tự nguyện, không bị ép buộc.
Ông Đính nhấn mạnh rằng nguyên tắc định giá đất theo thị trường có thể dẫn đến việc giá bất động sản tiếp tục tăng, do mức bồi thường giải phóng mặt bằng không còn thấp như trước đây và sẽ gần sát với thị trường. Điều này có thể làm tăng tổng chi phí đầu tư của dự án, buộc các chủ đầu tư phải nâng giá bán sản phẩm để đảm bảo quyền lợi.
Bảo vệ quyền lợi của người mua và ngăn chặn trốn thuế
Bà Cao Thị Thanh Hương, Quản lý cấp cao Bộ phận Nghiên cứu tại Savills TP. Hồ Chí Minh, đã nêu ra một số điểm cần lưu ý khi Luật Kinh doanh bất động sản 2023 chính thức có hiệu lực.
Theo bà Hương, Điều 9 của Luật Kinh doanh bất động sản 2023 quy định rằng các cá nhân kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ không cần phải thành lập doanh nghiệp hay hợp tác xã. Ngược lại, các tổ chức khác hoạt động trong lĩnh vực bất động sản đều bắt buộc phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã.
Định nghĩa về “quy mô nhỏ” – liệu dựa vào số lượng, diện tích, hay giá trị của bất động sản – cần phải được làm rõ hơn qua các điều khoản và nghị định chi tiết từ Chính phủ để xác định các đối tượng liên quan.
Bà Hương cũng cho biết, hiện tại, các bên cho thuê nhà đang rất quan tâm đến khái niệm “hộ gia đình” vì đây là nhóm không nằm trong diện miễn thành lập doanh nghiệp/hợp tác xã theo luật mới.
Bà Hương cho rằng, trong bối cảnh hiện tại, Việt Nam đang có một lượng lớn bất động sản cho thuê thuộc sở hữu của hộ gia đình, chung sở hữu hoặc chưa phân chia thừa kế, dẫn đến nhiều quyền và nghĩa vụ chồng chéo, phức tạp.
Do đó, Chính phủ cần phải có những quy định và hướng dẫn rõ ràng để tránh xảy ra các tình huống tiêu cực. Điều này sẽ giúp người dân dễ dàng thực hiện kinh doanh bất động sản đồng thời vẫn hoàn thành đầy đủ nghĩa vụ theo quy định của pháp luật.
Hơn nữa, Luật Kinh doanh bất động sản 2023 quy định rõ ràng rằng chủ đầu tư và doanh nghiệp bất động sản phải nhận tiền thanh toán từ khách hàng qua ngân hàng. Các hình thức thanh toán khác không bắt buộc phải qua ngân hàng và sẽ do các bên thỏa thuận. Quy định này nhằm thực thi nội dung tại Điều 2.6 Mục IV của Nghị quyết số 18-NQ/TW ngày 16/6/2022 của Trung ương về việc tăng cường thanh toán qua ngân hàng, tránh sử dụng tiền mặt trong giao dịch bất động sản.
Luật cũng yêu cầu các doanh nghiệp phải công khai thông tin về bất động sản trước khi đưa vào kinh doanh, đảm bảo tính minh bạch của thị trường, tránh thông tin bất chính, và giúp các đối tượng cần thông tin tiếp cận nhanh chóng và chính xác.
