Việc áp dụng bảng giá đất mới của TPHCM, dự kiến có hiệu lực từ ngày 1/8, đã bị hoãn lại để có thêm thời gian xem xét. Phương pháp định giá đất dựa trên thị trường hiện hành cần được điều chỉnh, cụ thể hóa hơn nữa cho từng khu vực thay vì áp dụng một cách chung chung các hệ số.
Theo quy định của Luật Đất đai 2024, có hiệu lực từ ngày 1 tháng 8 năm 2024, các địa phương sẽ có quyền tiếp tục sử dụng bảng giá đất hiện tại cho đến hết ngày 31 tháng 12 năm 2025. Kể từ ngày 1 tháng 1 năm 2026, các địa phương sẽ chuyển sang áp dụng bảng giá đất mới. Bảng giá đất mới sẽ không còn bị giới hạn bởi khung giá đất cũ như trước đây mà sẽ được xây dựng để gần gũi hơn với giá thị trường thực tế, phản ánh chính xác hơn giá trị của bất động sản trên thị trường.
Trong số các địa phương, TP.HCM hiện là thành phố tiên phong trong việc công bố dự thảo bảng giá đất điều chỉnh để thu thập ý kiến của cộng đồng. Theo dự thảo này, giá đất được điều chỉnh sẽ có sự gia tăng đáng kể so với bảng giá hiện hành. Cụ thể, tại TP. Thủ Đức, mức giá đất dự kiến sẽ tăng từ 10 đến 15 lần so với bảng giá hiện tại. Đối với các huyện như Nhà Bè, Bình Chánh, Cần Giờ, và Củ Chi, mức tăng dự kiến sẽ dao động từ 10 đến 20 lần. Điều này phản ánh sự thay đổi mạnh mẽ trong giá trị đất đai ở những khu vực này, nhằm điều chỉnh cho phù hợp với sự phát triển và nhu cầu thực tế của thị trường.
Đặc biệt, huyện Hóc Môn sẽ chứng kiến sự tăng trưởng giá đất mạnh mẽ hơn nữa. Một số tuyến đường tại đây có mức giá dự kiến sẽ tăng từ 15 đến 30 lần so với giá hiện tại. Sự gia tăng này cho thấy một sự thay đổi lớn trong cơ cấu giá đất của khu vực, điều này có thể ảnh hưởng đến các hoạt động đầu tư và giao dịch bất động sản trong khu vực.
Việc điều chỉnh bảng giá đất này được thực hiện nhằm mục đích đưa bảng giá đất tiệm cận hơn với giá thị trường thực tế, tạo ra sự công bằng trong việc xác định giá trị đất đai và thúc đẩy phát triển kinh tế bền vững. Các điều chỉnh này cũng sẽ giúp các cơ quan chức năng và nhà đầu tư có cái nhìn chính xác hơn về giá trị bất động sản, từ đó đưa ra các quyết định đầu tư và quy hoạch phù hợp.
TP.HCM hy vọng rằng với sự điều chỉnh giá đất này, thị trường bất động sản sẽ trở nên minh bạch hơn, đồng thời tạo ra một môi trường đầu tư hấp dẫn và công bằng hơn cho tất cả các bên liên quan. Sự thay đổi này không chỉ có tác động lớn đối với các nhà đầu tư và doanh nghiệp bất động sản mà còn ảnh hưởng đến đời sống của người dân, đặc biệt là những người có nhu cầu mua, bán hoặc chuyển nhượng bất động sản trong khu vực.
Theo Savills Việt Nam, bảng giá đất của TP.HCM trong thời gian dài đã không theo kịp với giá trị thực tế trên thị trường và thường thấp hơn một cách đáng kể. Bà Đỗ Thị Thu Giang, Giám đốc Dịch vụ tư vấn tại Savills TP.HCM, chỉ ra rằng sự chênh lệch kéo dài này đã tạo ra một hệ thống “hai giá”, dẫn đến nhiều vấn đề nghiêm trọng.
Trước tiên, sự khác biệt này gây khó khăn trong việc quản lý đất đai của cơ quan nhà nước, làm cho công tác quản lý trở nên phức tạp hơn. Bà Giang nêu rõ, chẳng hạn như sự khác biệt giữa giá kê khai trên hợp đồng công chứng và giá giao dịch thực tế, thường được sử dụng để giảm thuế chuyển nhượng đất. Trong những trường hợp khác, việc tính tiền thuê đất hàng năm dựa trên bảng giá đất thấp hơn giá thị trường đã dẫn đến thất thoát ngân sách nhà nước.
Bà Giang cũng cho biết rằng việc phát triển các dự án bất động sản gặp nhiều trở ngại, đặc biệt trong giai đoạn thu hồi đất và giải phóng mặt bằng. Mức đền bù dựa trên bảng giá đất không phù hợp với giá thị trường đã gây ra tình trạng chậm trễ, bất mãn và thiệt hại tài chính cho các bên liên quan, dẫn đến các tranh chấp và khiếu kiện kéo dài về vấn đề đất đai.
Do đó, bà Giang cho rằng việc áp dụng bảng giá đất theo nguyên tắc thị trường là điều cần thiết và không thể thiếu. “Sự điều chỉnh này sẽ giúp khắc phục những hạn chế trước đây, bảo đảm tính minh bạch và công bằng trong hệ thống. Đặc biệt, bảng giá đất gần gũi với giá thị trường sẽ tạo điều kiện thuận lợi cho quá trình đền bù và giải phóng mặt bằng, đặc biệt trong các dự án hạ tầng quan trọng, bằng cách thúc đẩy sự đồng thuận từ phía người dân về mức hỗ trợ và đền bù.”
Tuy nhiên, sự chênh lệch giữa giá đất đề xuất và giá giao dịch thực tế vẫn còn đáng kể. Ví dụ, tại đường Cao Thắng quận 3, giá giao dịch trên thị trường khoảng 525 triệu đồng/m2, trong khi giá đề xuất chỉ là 330 triệu đồng/m2. Tại đường Tân Thắng quận Tân Phú, giá giao dịch khoảng 150 triệu đồng/m2, trong khi giá đề xuất chỉ là 90 triệu đồng/m2. Tổng thể, bảng giá đất đề xuất mới đạt khoảng 60% so với giá thị trường, và ở một số khu vực, tỷ lệ này chỉ đạt khoảng 70%, cho thấy vẫn còn sự chênh lệch đáng kể cần được điều chỉnh.
Những ai sẽ bị tác động?
Bà Đỗ Thị Thu Giang cho biết, theo Điều 159 của Luật Đất đai 2024, bảng giá đất sẽ được áp dụng cho 11 trường hợp cụ thể. Hơn nữa, các quy định tại Điều 109 và Điều 111 của luật này cũng nêu rõ rằng bảng giá đất sẽ được dùng để hỗ trợ và sắp xếp tái định cư. Do đó, bảng giá đất mà TP.HCM đang đề xuất sẽ ảnh hưởng đến hai nhóm đối tượng một cách tích cực và tiêu cực.
Nhóm đầu tiên là những người nhận hỗ trợ từ Nhà nước trong trường hợp thu hồi đất và sắp xếp tái định cư theo Điều 109 và 111. Nhóm này sẽ được hưởng lợi từ bảng giá đất theo quy định của luật.
Ngược lại, nhóm thứ hai gồm các hộ gia đình và cá nhân đang trong quá trình chuyển đổi mục đích sử dụng đất sẽ phải đối mặt với những khó khăn. Theo Luật Đất đai 2014, nghĩa vụ tài chính trước đây được tính toán khác nhau cho đất trong hạn mức và ngoài hạn mức: đất trong hạn mức theo bảng giá đất, còn đất ngoài hạn mức theo giá đất cụ thể.
Tuy nhiên, với Luật Đất đai 2024 hiện hành, không còn sự phân biệt này nữa, và toàn bộ diện tích đất sẽ áp dụng bảng giá đất. Với việc bảng giá đất dự kiến tăng cao hơn nhiều so với giá hiện tại, nghĩa vụ tài chính đối với phần diện tích trong hạn mức cũng sẽ tăng theo.
Cần xem xét thêm
Bảng giá đất đề xuất của TP.HCM, dự kiến có hiệu lực từ ngày 1/8, đã bị hoãn để tiến hành xem xét thêm. Bà Giang cho rằng việc trì hoãn là hợp lý vì bảng giá mới có sự gia tăng mạnh mẽ so với bảng giá cũ và dự kiến sẽ được áp dụng trong thời gian ngắn, điều này tạo ra áp lực tài chính lớn cho các nhóm đối tượng bị ảnh hưởng.
Vì vậy, việc xây dựng và áp dụng bảng giá đất cần được thực hiện một cách cẩn trọng để đảm bảo lợi ích công bằng cho tất cả các bên liên quan, đặc biệt là quyền lợi của người dân. Các phương pháp xác định giá đất hiện tại vẫn chưa được đồng bộ và còn đơn giản. Ở một số khu vực có giá trị cao, việc xây dựng bảng giá dường như chỉ là áp dụng một hệ số cố định cho tất cả các tuyến đường.
Ví dụ, tại quận 1, hệ số nhân 5 được áp dụng cho tất cả các vị trí và tuyến đường. Kết quả là, giá đề xuất cho đường Đồng Khởi là 810 triệu đồng/m2 (so với 162 triệu đồng/m2 hiện tại), trong khi giá cho đường Hai Bà Trưng (đoạn từ Bến Bạch Đằng đến Nguyễn Thị Minh Khai) là 484 triệu đồng/m2 (so với 96,8 triệu đồng/m2 hiện tại). Tương tự, quận 4 có hệ số nhân 11,3 và quận 5 là 5,58.
“Cách tiếp cận này thực chất không khác gì việc áp dụng bảng giá cũ và nhân với ‘hệ số K’, do đó chưa thực sự phản ánh giá trị thị trường của từng tuyến đường như tinh thần của Luật Đất đai,” bà Giang nhận xét.
Vì thế, bà Đỗ Thị Thu Giang cho rằng mặc dù việc cập nhật bảng giá đất để phản ánh chính xác giá trị thị trường là một bước tiến quan trọng, bản đề xuất hiện tại cần được hoàn thiện hơn. Phương pháp cần được điều chỉnh cụ thể hơn cho từng khu vực, thay vì chỉ áp dụng các hệ số chung. Việc thực hiện chuyển đổi dần dần, minh bạch và bảo vệ quyền lợi của tất cả các bên liên quan là yếu tố thiết yếu để đạt được sự thành công lâu dài.
