Theo nhận định của các chuyên gia, ba bộ luật bất động sản, bao gồm Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh Bất động sản, có hiệu lực từ ngày 1/8, được kỳ vọng sẽ mang lại nhiều lợi ích đáng kể cho cả thị trường và các doanh nghiệp trong ngành.
Ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, đã đưa ra nhận định rằng việc ba bộ luật: Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh Bất động sản đồng thời có hiệu lực sẽ đóng vai trò quan trọng trong việc làm rõ và minh bạch hóa thị trường, đồng thời giải quyết nhiều điểm nghẽn mà các doanh nghiệp hiện đang gặp phải.
Ông Đính phân tích thêm rằng, mặc dù thị trường bất động sản đã trải qua sự tăng trưởng nhanh chóng trong suốt hai mươi năm qua, và đặc biệt là giai đoạn tăng trưởng mạnh mẽ từ năm 2018 đến 2019, hiện tại đã xuất hiện nhiều dấu hiệu của khó khăn. Một trong những nguyên nhân chính của tình trạng này là các vướng mắc liên quan đến thể chế và pháp lý. Hiện tại, cả nước đang có hơn 1.200 dự án và trên 30 tỷ USD đang chờ được rà soát và thanh tra, gây cản trở đáng kể cho sự phát triển của thị trường.
Với việc sửa đổi ba bộ luật lần này, các nhà làm luật hướng đến việc thống nhất các quy định thể chế liên quan đến sử dụng đất đai, nhằm tránh tình trạng chồng chéo và mâu thuẫn giữa các luật hiện hành. Mục tiêu là tạo ra sự rõ ràng và minh bạch trong hoạt động đầu tư và sử dụng nguồn lực đất đai, đồng thời nâng cao năng lực thực tế của thị trường.
Nhờ vào các quy định mới trong ba bộ luật và các Nghị định đi kèm, những dự án khả thi hiện đang gặp vướng mắc về thủ tục pháp lý sẽ được giải quyết, giúp cởi trói cho các dự án và tạo điều kiện thuận lợi cho doanh nghiệp bất động sản. Điều này sẽ giúp các doanh nghiệp vượt qua tình trạng chôn vốn, từ đó gia tăng nguồn cung cho thị trường.
Hơn nữa, việc cập nhật bảng giá đất hàng năm, thay vì quy định 5 năm một lần do trung ương quyết định như trước đây, và việc phân quyền cho các địa phương, sẽ làm cho thông tin về giá đất trở nên chặt chẽ và rõ ràng hơn. Điều này sẽ giúp tạo ra một sân chơi công bằng hơn cho các doanh nghiệp trong ngành.
Ông Đính nhấn mạnh rằng việc không giải quyết các điểm nghẽn lớn này sẽ tiếp tục gây tắc nghẽn cho các dự án. Tuy nhiên, khi ba bộ luật bất động sản chính thức có hiệu lực, nhiều vấn đề ách tắc hiện tại sẽ được tháo gỡ. Những quy định mới về đầu tư, nhà ở xã hội, và bán nhà cho người nước ngoài cũng hứa hẹn sẽ tạo ra sức hấp dẫn lớn hơn cho thị trường bất động sản trong thời gian tới.
Ông Giang Anh Tuấn, Giám đốc Sàn Bất động sản Tuấn Anh, cũng đồng tình rằng việc ba bộ luật bất động sản chính thức có hiệu lực sẽ giải quyết nhiều điểm nghẽn hiện tại, giúp doanh nghiệp vượt qua các vướng mắc.
Cụ thể, đối với các doanh nghiệp đã có sẵn dự án và chỉ còn cần hoàn thiện các thủ tục pháp lý, họ sẽ được hưởng lợi từ chi phí vốn thấp đã được tính toán trước đó. Những doanh nghiệp này chỉ cần nhanh chóng hoàn tất các yêu cầu pháp lý để đưa sản phẩm ra thị trường và thu lợi nhuận. Thêm vào đó, họ có thể cân nhắc bán bớt một phần dự án cho các doanh nghiệp khác để tận dụng cơ hội từ các quy định mới.
Đối với những doanh nghiệp đang tìm cách xin cấp phép cho các dự án mới, họ sẽ phải trải qua một loạt các thủ tục phức tạp, bao gồm việc đàm phán giải phóng mặt bằng phù hợp với giá thị trường và tính toán tiền thuế đất, điều này dẫn đến việc chi phí phát triển dự án mới sẽ tăng lên. Tuy nhiên, với các quy định rõ ràng ngay từ đầu, doanh nghiệp sẽ có thể chủ động hơn trong việc hoạch định và triển khai dự án.
Ngoài ra, một trong những điểm đáng chú ý là quy định mới về việc cho thuê đất của Nhà nước. Trước đây, các doanh nghiệp chỉ có thể thay đổi từ hình thức trả tiền thuê hàng năm sang trả tiền một lần cho toàn bộ thời gian thuê. Tuy nhiên, theo Luật Đất đai 2024, một số trường hợp cho thuê đất với hình thức trả tiền một lần cho cả thời gian thuê sẽ được phép chuyển sang hình thức trả tiền hàng năm. Quy định này giúp giảm áp lực tài chính cho doanh nghiệp và điều chỉnh giá nhà một cách linh hoạt hơn.
Nếu tiền thuê đất đã được trả một phần trước đó, số tiền đã nộp sẽ được khấu trừ vào số tiền phải trả hàng năm theo quy định mới. Điều này mang lại sự linh hoạt và thuận lợi hơn cho các cá nhân, tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, và các tổ chức có vốn đầu tư nước ngoài tại Việt Nam đang thuê đất.
Về vấn đề nhà ở xã hội, ông Nguyễn Hoàng Nam, Tổng Giám đốc G-Home, cho biết Luật Nhà ở năm 2024 đã đưa ra nhiều cải tiến quan trọng nhằm giải quyết các bất cập đang gặp phải trong việc phát triển phân khúc này.
Theo quy định mới, các chủ đầu tư không còn phải giữ lại 20% diện tích để cho thuê trong vòng 5 năm trước khi được phép bán. Thay đổi này dự kiến sẽ khắc phục tình trạng đơn giá cho thuê, vốn cao hơn so với giá thuê tự định của người dân và giảm bớt các thủ tục pháp lý phức tạp liên quan.
Việc giải quyết vấn đề định giá đất cũng sẽ giúp rút ngắn đáng kể thời gian triển khai các dự án nhà ở xã hội.
Ngoài ra, quy định về đối tượng và điều kiện mua nhà ở xã hội cũng đã được điều chỉnh để tháo gỡ những khó khăn trước đây. Cụ thể, thay vì yêu cầu cá nhân (vợ hoặc chồng) có thu nhập không quá 15 triệu đồng/tháng, luật mới bổ sung điều kiện tổng thu nhập của hai vợ chồng không vượt quá 30 triệu đồng/tháng. Điều này giúp giảm bớt những bất cập gặp phải khi những người đủ điều kiện không đủ khả năng tài chính và những người trung lưu không đủ khả năng mua nhà ở thương mại lại không đáp ứng được yêu cầu để mua nhà ở xã hội. Bên cạnh đó, các quy định chồng chéo và phức tạp liên quan đến hộ gia đình và hộ khẩu cũng đã được đơn giản hóa.
